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| Stichwort | English | Beschreibung |
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| Konjunktur, Konjunkturzyklen und Timing | economic situation, business cycles and timing | Wie in der gesamten Wirtschaftswelt verläuft auch die Immobilienwirtschaft in Zyklen, den Konjunkturzyklen. Klassischerweise sind dies Aufschwung (Expansion), Hochkonjunktur (Boom), Abschwung (Rezession) und Tiefphase (Depression). Variablen auf dem Mietflächenmarkt (besonders gut anhand von Büroflächen ersichtlich) sind der (Gesamt-) Mietflächenbestand, das Mietflächenangebot (Leerstand), die Belegungsrate (Leerstandsquote), die Mietflächennachfrage, die Miethöhe und das Neubauvolumen sowie der Abriss von Gebäuden (siehe Abbildung unten). In der Aufschwungsphase steigen nach erhöhter Flächennachfrage die Mieten, so dass die Leerstandsquote sinkt. Durch die höhere Nachfrage im Vergleich zum Angebot wird das Neubauvolumen vorangetrieben. Bis diese neuen Flächen vermietet werden können, vergeht allerdings ein gewisser Zeitraum (in der Regel ein bis zwei Jahre, das so genannte "time lag"). In diesem Zeitraum erreicht die Konjunktur die Boomphase, in der die Mieten hoch und die Leerstandsquoten niedrig sind. Die auf dem Markt platzierten neuen Flächen sorgen dafür, dass das Flächenangebot steigt, die Mieten nachgeben und sich die Konjunktur langsam abkühlt. Während immer mehr neue Flächen am Markt platziert werden, übersteigt das Angebot die Nachfrage, was sich an einer Stagnation der Mieten bemerkbar macht. In der Rezessionsphase steigen die Leerstände, wodurch Druck auf die Mieten ausgeübt wird und diese in der Folge sinken. Die Mieten erreichen in der Depression ihren Tiefststand und die Leerstandsrate ist am höchsten. In der letzten Phase ist die Nachfrage wieder im Begriff zu wachsen, der Leerstand geht zurück und die Mieten stabilisieren sich. Die zeitverzögerte Anpassung von Angebot und Nachfrage mit entsprechenden Angebots- beziehungsweise Nachfrageüberhängen wird als Schweinezyklus bezeichnet. Anhand dieses Modells lässt sich die Bedeutung des Timings als Erfolgsfaktor gut veranschaulichen. Besonders die opportunistischen Investoren orientieren sich vor allem daran und versuchen möglichst in der Tiefphase zu kaufen und während der Boomphase die Immobilie wieder zu veräußern. Weil diese Punkte jeweils schwer zu identifizieren sind, kommen für risikoaverse Immobilieninvestoren vermeintlich weniger riskante Immobilien infrage. Dies können Core-Standorte in der Innenstadt großer Wirtschaftszentren sein. Man geht davon aus, dass der Zyklusverlauf dort gelegener Immobilien stabiler ist und man weniger Mietausfall durch Leerstand zu erwarten hat. Neben diesem klassischen sinuskurvenförmigen Verlauf ist als neueres Modell die Immobilien-Uhr des Immobilienunternehmens Jones Lang LaSalle kreiert worden, die mehrere Märkte mit ihren bestimmten Zyklen abbilden soll. (Abbildung nach Opitz, Gerhard, Geschlossene Immobilienfonds, 2. Aufl. 1998, Seite 31)  |
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